이곳은 개발을 위한 베타 사이트 입니다.기여내역은 언제든 초기화될 수 있으며, 예기치 못한 오류가 발생할 수 있습니다.문서의 임의 삭제는 제재 대상으로, 문서를 삭제하려면 삭제 토론을 진행해야 합니다. 문서 보기문서 삭제토론 서브프라임 모기지 사태 (문단 편집) === 투기에 취약해진 모기지론 === 미국의 모기지론은 세계 그 어느 곳에서도 찾아보기 힘들 정도로 관대하고 파격적인 조건을 갖춘 대신 승인받기 까다로운 편에 속한다. 모기지론이 타 국가들의 주택담보대출과 제일 차별되는 부분은 재융자(refinancing)가 쉽다는 거다. 미국은 한 가족이 평생 동안 한 도시는 고사하고 한 주에서 생활을 한다는 보장이 없기 때문에 주담대가 걸려있는 집을 팔고 그 현금으로 채무를 청산하거나 다른 금융기관이 담보물을 매입한 뒤 팔아 주고 차액만큼 다시 빌려주는 시스템이 굉장히 잘 돼 있으며 이런 식으로 일찍 갚거나 은행을 바꾸면 한국에서는 보통 위약금 명목으로 조기상환에 대한 페널티를 물리는 반면 모기지는 오히려 남은 이자의 일부를 면제(!)해 준다[* 사실 이건 MBS를 통해 유동화가 쉬워서 돈을 일찍 먼저 주는 것을 싫어할 이유가 없기 때문이기도 하다.]. 이를 잘 이용하면 꾸준히 상환하여 낮아진 LTV(담보대비 부채비율)와 상환을 통해 쌓인 신용기록을 이용해 금리가 높을 때 집을 샀더라도 금리가 낮아졌을 때 더 좋은 조건의 대출로 갈아탈 수 있다는 엄청난 메리트도 생긴다. 물론 그 대신 모기지론은 승인조건이 까다롭다. 보유한 자산과 월 실소득을 깐깐히 따져서 소득수준 이상의 대출은 반려하고 신용등급이 낮으면 기준금리의 2, 3배 이상의 이자율을 때리기도 한다. 사람, 지역, 경기 상황따라 케바케이긴 하나 전미 평균은 보통 기준금리 +2~3%고 신용등급과 (대출액 대비)자산/소득수준이 어정쩡한 사회초년생의 경우 +5% 정도다. 예시를 들자면 통상적인 기준금리 3%를 기준으로도 모기지론은 보통 5, 6%면 매우 좋은 금리로 쳐주고 첫 집을 구매하는 30대 초중반에게 8%면 선방했다고 볼 정도다.[* 기준금리가 거의 마이너스를 찍던 코로나 사태 초기의 평균 모기지 금리가 3%였다. 연준이 5%대로 올리고 나선 7~8%를 횡보하고 있다.] 신용등급이 낮거나 학자금, 자동차 대출 등 다른 채무들까지 물려있 으면 (3% 기준금리 기준) 12, 심하면 15%가 나오기도 한다. 참고로 위에서 말한 +2~5%대의 "좋은 금리"를 받으려면 보통 원금의 최소 20~30% 정도는 먼저 내고 30년 기준 남은 월 상환액이 월소득의 25% 내외거나 이하여야 한다. 이런 까다로운 심사조건과 살인적인 금리도 감내하고 주담대를 내는 이유는 일찍 끊어서 조금씩이라도 상환하다가 경기가 좋아졌을 때 상기한 refinancing을 통해 더 좋은 조건의 대출이나 아예 새 집으로 갈아탈 수 있기 때문이다. 서브프라임도 시작은 경기가 좋을 때 신용이 나쁘거나 여타 조건이 애매한 사람도 (현실적인 자기 수준을 넘긴) 집을 산 뒤 티저기간에 적당히 올랐을 때 팔고 진짜 내집의 모기지 다운페이먼트 종잣돈을 마련하라는 취지도 있었다. 쉽게 말해 '''경기 좋을 때 좀 못 사는 사람들도 투기해서 집 마련할 기회는 줍시다'''라는 뜻. 그리고 실제로 이런 기회를 통해 성공한 사람들도 적지 않았다. 그런데 이 서브프라임 모기지는 아무런 제약이 없었다. 돈이 많던 없던 집을 두 채건 세 채건 투기를 할 수 있었다. 아무리 취지가 좋다고 한들 아무런 제약 없이 무차별적으로 빌려주는건 현금시장의 공급과 주택시장의 수요를 무한대로 키우는 버블을 키우는 꼴이었고 실제로도 그렇게 됐다.저장 버튼을 클릭하면 당신이 기여한 내용을 CC-BY-NC-SA 2.0 KR으로 배포하고,기여한 문서에 대한 하이퍼링크나 URL을 이용하여 저작자 표시를 하는 것으로 충분하다는 데 동의하는 것입니다.이 동의는 철회할 수 없습니다.캡챠저장미리보기